Ako ovplyvňuje vecné bremeno hodnotu nehnuteľnosti

Ide o vecné bremeno, ktoré predstavuje právo určitej osoby alebo organizácie využívať časť cudzej nehnuteľnosti. Môže ísť napríklad o prechod cez pozemok, využívanie prístupovej cesty alebo právo na napojenie na inžinierske siete. Aj keď ide o bežnú súčasť vlastníckych vzťahov, má zásadný vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, pretože obmedzuje, ako s ňou môže vlastník nakladať.

Pri predaji, prenájme či inom právnom úkone je dôležité presne určiť, aká je hodnota vecného bremena, pretože práve tá rozhoduje o tom, ako sa zmení celková cena nehnuteľnosti. Odhad musí byť presný, aby sa predišlo nadhodnoteniu alebo naopak podhodnoteniu majetku, čo by mohlo viesť k finančnej strate.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu vecného bremena

Každé bremeno je individuálne, preto sa aj jeho vplyv na trhovú cenu určuje podľa viacerých faktorov.

Najvýznamnejším je rozsah práva, ktoré bremeno predstavuje. Ak oprávnená osoba môže využívať iba malú časť pozemku, dopad na cenu býva menší. Ak však ide o trvalé právo užívať časť stavby alebo pozemku, obmedzenie pre vlastníka je väčšie a hodnota nehnuteľnosti klesá.

Dôležité je aj trvanie bremena – dočasné obmedzenia majú menší finančný dopad, pretože po určitom čase zaniknú. Naopak, trvalé bremená ostávajú zapísané v katastri nehnuteľností natrvalo a znižujú atraktivitu pozemku či budovy aj pre budúcich kupujúcich.

Pri oceňovaní je preto potrebné zohľadniť nielen samotné právne ustanovenie, ale aj reálnu situáciu v teréne – či bremeno bráni v stavebných úpravách, či ovplyvňuje prístup, alebo znemožňuje rozšírenie existujúceho objektu.

Zdroj obrázka: https://unsplash.com/

Ako prebieha oceňovanie a kto ho vykonáva

Ohodnotenie hodnoty vecného bremena je úloha, ktorú by mal vždy vykonávať odborník so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností. Postup sa skladá z viacerých krokov. Najprv sa analyzujú právne dokumenty – zmluvy, rozhodnutia súdu alebo zápisy v katastri. Potom znalec posúdi, do akej miery bremeno obmedzuje vlastnícke práva, a porovná situáciu s podobnými nehnuteľnosťami na trhu.

Výsledkom je znalecký posudok, ktorý presne definuje, aký dopad má konkrétne bremeno na trhovú cenu. Tento dokument je dôležitý nielen pri predaji, ale aj pri vyrovnávaní majetkových vzťahov či dedičských konaniach. Odborne stanovená hodnota vecného bremena je preto nevyhnutná pre spravodlivé rozhodovanie a transparentnosť celého procesu.

Prečo je dôležité správne určenie hodnoty

Aj menšie bremeno môže mať výrazný ekonomický vplyv, ak sa týka dôležitej časti pozemku. Nesprávne ohodnotenie môže viesť k nespravodlivému oceneniu majetku, ktoré poškodí buď vlastníka, alebo kupujúceho. Preto sa odporúča využiť služby odborníkov, ktorí majú skúsenosti s analýzou trhových cien a právnych dopadov.

Každý znalec pri hodnotení berie do úvahy právny rámec, lokalitu, účel využitia aj aktuálnu situáciu na trhu. Vďaka tomu je výsledné ohodnotenie objektívne a použiteľné v praxi. Kvalitný odborník dokáže presne vyčísliť, o koľko konkrétne vecné bremeno znižuje hodnotu nehnuteľnosti, a tým umožniť férové stanovenie jej trhovej ceny.