Kroky k presnému a úspešnému oceneniu nehnuteľnosti

Či už riešia predaj bytu, nákup rodinného domu, dedičské konanie, rozvod, žiadosť o hypotéku alebo rôzne právne spory. Napriek tomu, že je oceňovanie pomerne bežnou témou, veľa vlastníkov netuší, ako presne prebieha, podľa čoho znalec stanoví hodnotu a čo všetko ovplyvňuje konečný výsledok. Nasledujúci text preto podrobne opisuje jednotlivé kroky k presnému a úspešnému oceneniu nehnuteľnosti, aby mal každý čitateľ jasnú predstavu o celom procese.

Určenie účelu a zadania oceňovania

Každé odborné oceňovanie sa začína presným definovaním účelu. Je rozdiel, či sa posudok pripravuje pre potreby banky pri vybavovaní hypotéky, pre súd pri majetkovom vysporiadaní alebo napríklad pre rodinu počas dedičského konania. Tento účel ovplyvní, aké podklady sa budú vyžadovať aj aký rozsah bude mať výsledný dokument. Rovnaká logika platí aj pri iných druhoch posudkov – napríklad pri tvorbe dokumentov, ako je znalecký posudok na vozidlo, kde je rovnako dôležité určiť, na čo bude dokument využitý.

Zhromažďovanie potrebných podkladov

Znalec pred začatím oceňovania musí získať všetky relevantné informácie. Majiteľ nehnuteľnosti obvykle poskytne list vlastníctva, dostupnú projektovú dokumentáciu, pôdorysy, stavebné povolenie alebo kolaudačné rozhodnutie. Niekedy sú potrebné aj údaje o rekonštrukciách či technických úpravách.

Presné podklady sú mimoriadne dôležité – keď treba vypracovať znalecké posudky, platí, že kvalita dokumentácie výrazne ovplyvňuje presnosť výsledku.

Zdroj obrázka: https://unsplash.com/

Fyzická obhliadka odborníkom

Jedným z najdôležitejších krokov je obhliadka samotnej nehnuteľnosti. Znalec sa priamo na mieste sústreďuje na veľké množstvo detailov:

aktuálny technický stav,

miera opotrebenia,

typ stavby a použitých materiálov,

vybavenie interiéru aj exteriéru,

charakter pozemku a jeho využiteľnosť,

dopravné napojenie a okolitá infraštruktúra,

lokalita, jej potenciál a vplyv na trhovú hodnotu.

Aj keď mnohé údaje môžu pôsobiť technicky, obhliadka je nevyhnutná. Znalec si vďaka nej vytvorí obraz o skutočnom stave objektu, čo umožní pripraviť presný posudok.

Porovnanie s trhom a odborné analýzy

Po obhliadke nasleduje fáza analytickej práce. Znalec porovnáva nehnuteľnosť s podobnými objektmi v okolí a skúma:

za aké ceny sa v posledných mesiacoch predávali porovnateľné nehnuteľnosti,

aké sú aktuálne trhové trendy,

ako sa menila cena v danej lokalite v priebehu času,

aké faktory vplývajú na hodnotu podobných objektov.

Pri oceňovaní sa používajú odborné postupy a presné metodiky. Cieľom je určiť hodnotu, ktorá odzrkadľuje reálny stav aj situáciu na trhu.

Výpočet hodnoty a určenie výslednej ceny

Výsledná cena nehnuteľnosti nevzniká náhodne. Znalec kombinuje získané informácie a vypočíta hodnotu na základe:

technickej životnosti,

zostatkovej hodnoty,

výnosového alebo porovnávacieho modelu,

špecifických rizík konkrétnej nehnuteľnosti.

Takýmto spôsobom vznikne objektívny a odborne podložený záver, ktorý rešpektujú banky, úrady aj súdy.

Vypracovanie finálneho dokumentu

V tejto časti sa všetky údaje formálne spracujú do odborného dokumentu. Znalec vypracuje prehľadnú správu, ktorá obsahuje:

definovaný účel,

popis objektu,

fotodokumentáciu,

analýzy a trhové porovnania,

kompletný výpočet hodnoty.

Mnoho ľudí rieši platnosť znaleckého posudku. Tá však nie je daná, dôležitejšia je jeho aktuálnosť. Banky najčastejšie akceptujú posudok starý približne pol roka až rok.

Odovzdanie výsledku a praktické využitie

Dokončený posudok má široké využitie. Vlastník ho môže potrebovať pri:

predaji alebo kúpe nehnuteľnosti,

žiadosti o úver,

súdnych konaniach,

rozvode a vysporiadaní BSM,

dedení,

poisťovacích udalostiach.

Ide o dokument, ktorému úrady aj finančné inštitúcie prikladajú vysokú váhu – omnoho vyššiu než osobné odhady či neoficiálne odhady realitných maklérov.

Zhrnutie

Správne ocenenie nehnuteľnosti je výsledkom systematickej práce, presných analýz a osobnej obhliadky. Keď človek pochopí jednotlivé kroky k presnému oceneniu, ľahšie sa zorientuje v tom, čo ho čaká, pripraví potrebné dokumenty a vyhne sa komplikáciám. Odborne vypracovaný posudok je oporou pri všetkých dôležitých majetkových rozhodnutiach.